【民泊の始め方】マンションの空き部屋を民泊にするための7つのステップ

はじめに

これを読んでいるアナタは
「マンションの空き部屋を民泊にしたら儲かりそうだな」
と思っていて、
「でも民泊って許可とか難しいからなぁ」
と諦めているのではないでしょうか?

たしかにマンションの部屋を民泊にするのは一軒家を民泊にするよりも色々と複雑です。

そこで今回はマンションの空き部屋を民泊にする時に確認すること7つのステップを順番に解説していきます。
是非最後まで読んでみてください!

ステップ①「管理規約で禁止されていない?」

まず最初に確認するのが”管理規約”です。
これはマンションの管理組合が作っているもので、あるマンションと無いマンションがあります。

この管理規約に「民泊の営業をするのは禁止」と書かれていたらその時点で一発アウトです。
ここを確認せずにこの先に進んでも全くの無駄になるので必ず確認しましょう。

正直に言うとここが最初にして一番高いハードルです。
それだけにここを突破するだけで有頂天になってしまう人もいるのですが、ここから先のハードルも決して低くはありません。

管理規約に「民泊の営業をするのは禁止」と書かれていない場合のみステップ②に進みましょう。

ステップ②「用途地域はどこ?」

2番目に確認するのは”用途地域”です。

これを読むくらい民泊に興味を持っているアナタであれば、民泊を始めるには大きく分けて2つの方法があるのは知っているかもしれません。
“民泊新法”“旅館業”です。

民泊新法は正式には住宅宿泊事業法といって2018年と比較的新しくできた法律です。
届出をすれば「お金をもらって家に他人を泊めることができる」というもので年間180日までの営業が認められています。

これに対して旅館業は国から許可をうけて宿泊施設として認められるため、当然年間365日営業することができます。
ただし営業ができるエリアが限られているため、旅館業で営業したい場合はアナタの部屋で許可がとれるのかどうか確認する必要があります。

用途地域を確認してどちらの方法で営業するかを決めたらステップ③に進みましょう。

参考記事:【徹底比較】旅館業VS住宅宿泊事業(民泊新法)

ステップ③「上乗せ規制は無い?」

続いて確認するのは“上乗せ規制”です。

実は民泊新法も旅館業も場所によっては自治体が独自で上乗せ規制をしている場合があります。
例えば民泊新法だと年間180日どころか週末だけしか営業することを認めていなかったり、旅館業だとマンションの他の住人と民泊の宿泊客が同じ通路を使ってはいけない、などです。

ここで自分の思うような営業をすることができないことを知り、民泊を諦める人がとても多いので早目に確認しておくのがオススメです。

上乗せ規制を確認して問題なければステップ④に進みましょう。

参考記事:【民泊の始め方】押さえておくべき基本事項5選

ステップ④「自動火災報知設備は入ってる?」

4つ目に確認するのが“自動火災報知設備”です。

これは火災が起きた時に建物の中にいる人にそれを知らせる設備で、火災が起きたら警報を鳴らし建物の中にいる人が逃げ遅れないようにするためのものです。

これは民泊をするには必ず必要な設備なのですが、もしマンションにこれが入っていれば全く問題なく、ステップ⑤~⑦は確認しなくて大丈夫です。

もしマンションに自動火災報知設備が入っていない場合はステップ⑤に進みましょう。

参考記事:【民泊の法律】民泊を始めるために押さえておくべき消防法

ステップ⑤「マンション全体の床面積は?」

5番目は“マンションの全体の床面積”です。

まずマンション全体の床面積が500㎡以上ある場合は必ず自動火災報知設備が入っているので気にしなくて大丈夫なのですが、500㎡未満の建物にはほとんど自動火災報知設備は入っていません。

「じゃあ500㎡未満のマンションで民泊をする場合は建物全体に自動火災報知設備を入れなきゃダメなの?!」

という話になると思います。
何となく分かると思いますが建物全体に自動火災報知設備を入れるとなると莫大なお金がかかってきます。

「そしたら民泊は諦めるしかないか、、」

とガッカリしているアナタのために消防法では以下の条件をクリアすれば民泊部分だけに“特定小規模施設用自動火災報知設備”という比較的値段の安い設備を入れればOKと特別に認められています。

  • マンション全体の床面積が300m²未満
  • マンション全体の床面積が300m²以上500m²未満で民泊をする部屋の面積が300m²未満
    (全体の床面積が450㎡の場合、他の部屋も含めて民泊部屋が299㎡まで)

これは各箇所に設置する感知器が無線で連動しており一番お金のかかる発信機、受信機、配線工事が必要なくなり、範囲も建物全体ではなくマンションの室内のみで良いため通常の自動火災報知設備より格段に安くなります。

特定小規模用自動火災報知設備
出典:能美防災株式会社

ただ、この特定小規模自動火災報知設備を入れるにはもう一つ大事な条件があります。
それをステップ⑥で解説します。

ステップ⑥「部屋は何階にある?」

ステップ⑤で解説した特定小規模自動火災報知設備を入れるには床面積の他に、“民泊をする部屋が2階から下の階にある“ことが原則になります。

要するに民泊をする部屋が2階か1階にある場合は特定小規模自動火災報知設備で認められますが、3階から上の階にある場合は建物全体に通常の自動火災報知設備を入れなければいけないかもしれないということです。
なので民泊をしようとしている部屋が何階にあるか必ず確認しましょう。
もし部屋が2階か1階にあるならステップ⑦に進む必要はありません。

部屋が3階から上の階にある場合は最後のステップ⑦に進みましょう。

参考サイト:民泊を始めるに あたって – 総務省消防庁

ステップ⑦「階段の数は?」

そしていよいよ最後のステップ⑦です。

実はこれを見落としたまま進めてしまい後からトラブルになるというケースがとても多いです。
私もそのトラブルの場に居合わせたことがあるのですが気まずいなんてものじゃありませんでした。
だからこのステップ⑦の確認は絶対に忘れないでください。

ステップ⑥で解説した部屋が3階から上の階にあって建物全体に通常の自動火災報知設備を入れなければいけないのは“マンションの階段が1箇所しかない場合”です。

こういう建物は消防法で特定一階段防火対象物という建物に当てはまってしまい、建物全体に自動火災報知設備を入れなければならないと決められています。

もしマンションの階段が2箇所以上あるのであれば、特定一階段防火対象物には当てはまらないので3階から上の階の部屋でも特定小規模自動火災報知設備のみで認められます。

まとめ

今回はマンションの空き部屋を民泊にする時に確認すること7つのステップを順番に解説しました。

今回解説した順番通りに確認していけば途中で事故ることなくマンションの空き部屋を民泊にすることができるはずです。

アナタがスムーズに民泊を始められることを心から祈っています。
最後まで読んでいただきありがとうございました!!

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