はじめに
「コロナ禍の終わったし運営してるレンタルスペースを民泊に変えようかなぁ」
これを読んでいるアナタはこのように考えているのではないでしょうか？
街中で外国人旅行者を見かけるようになり、インバウンド復活を目の当たりにしているのでそれも当然だと思います。
ただ、民泊を始めるのはレンタルスペースよりもはるかに難しいです。
もし簡単に変えられると考えているのであれば、そのままレンタルスペースを続けた方が絶対に良いです。
難しいハードルを超えて、どうしても民泊を始めたいと思った人だけこの記事を読んで下さい。
そんなアナタが事故らないためにとても大事な注意点5つを解説していきます。
注意点その①「契約書や管理規約で禁止されていないか」
まず始めに確認しなければならないのが契約書と管理規約です。
もしアナタが賃貸物件でレンタルスペースを運営している場合、契約書に「民泊禁止」と書かれていたらその時点で一発アウトです。その時点で民泊は諦めましょう。
また、マンションの場合契約書に書かれていなくても管理規約に「民泊禁止」と書かれていることがあります。その場合も民泊をすることは絶対にできないのでそのままレンタルスペース続けてください。（参考記事：【民泊の始め方】マンションの空き部屋を民泊にするための7つのステップ）
契約書にも管理規約にも「民泊禁止」と書かれていない場合のみこの記事を読み進めてください。
注意点その②「国への手続き」
おそらく契約書と管理規約についてはレンタルスペースを始める時も同じようなハードルがあったと思います。
そしてレンタルスペースがOKな物件であれば民泊もOKな物件はかなり多いです。
レンタルスペースと民泊の一番大きな違いは”国への手続き”が必要なことです。
民泊を始めるには行政に許可を得るか、届出を受理してもらわなければなりません。
大まかに説明すると2種類あり、1つ目が民泊新法と呼ばれる住宅宿泊事業の届出で、2つ目が旅館業の許認可申請になります。
民泊新法の届け出
まずは民泊新法についてですが、営業日数が年間180日までと決められており地域によってはさらに日数を制限しているところもあります。
旅館業の許認可申請
旅館業の場合は旅館業法という法律で宿泊施設と認められているため当然年間365日営業することができます。
ただその分、民泊新法よりも条件は厳しくなります。
注意点その③「用途地域と自治体の上乗せ規制」
用途地域
先程解説したように民泊には大きく分けて“民泊新法”と“旅館業”の２種類があります。
これを読んでいるアナタであれば当然年間365日営業できる旅館業の方が良いと考えていると思います。
ただし営業ができるエリアが限られているため、旅館業で営業したい場合はアナタの部屋で許可がとれるのかどうか確認する必要があります。
それを分けるのが”用途地域”です。
| 旅館業許可OK | 旅館業許可NG |
|
|
まずアナタの物件が上の表のどれに当てはまるのか確認しましょう。
もし旅館業許可NGのエリアの場合は諦めて民泊新法でやるしかありません。
自治体の上乗せ規制
用途地域ともう１つ注意しなければならないのが“自治体の上乗せ規制”です。
基本的には国の法律を守って手続きをすれば民泊を始めることは出来るのですがたまにイジワルな自治体の地域があり、さらに上乗せで規制をしています。
例えば東京都の台東区で民泊新法の届出をして運営をする場合、管理者が常駐していないと実質週末しか営業することができず、これだと国が決めている年間180日には遠く届きません。
その他の地域でも上乗せの条例があるところがあるのであなたの地域にもないかしっかり物件のある地域の自治体に確認しましょう。
参考サイト:各自治体の窓口案内（条例等の状況等）
注意点その④「消防設備は問題ない？」
そしてレンタルスペースには必要なくて、民泊に必要になるのが消防設備です。
消防設備を揃えなければ民泊を始めることはできないので必ず必要になります。
必要な主な設備は以下になります。
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
自動火災報知設備
自動火災報知設備は「火災が起きた時に建物の中にいる人にそれを知らせる設備」と覚えてもらえればと思います。
警報を鳴らし、建物の中にいる人が火事が起きたことを知らずにノンビリして逃げ遅れるなんてことが無いようにするためのものです。
元から建物に自動火災報知設備が入っているなら問題なし
アナタのやっている建物に元から自動火災報知設備が入っているなら全く問題ありません。
ここがとても重要なのでまずこちらを確認しましょう。
マンションの場合、全体の床面積が超重要
アナタのレンタルスペースがマンションの一室の場合、マンション全体の床面積が500㎡以上ある場合は必ず自動火災報知設備が入っているので気にしなくて大丈夫なのですが、500㎡未満の建物にはほとんど自動火災報知設備は入っていません。
その場合、マンション全体に入れると莫大なお金がかかってきて民泊を始めるのは現実的ではありません。
ただ、そんな時のために消防法では以下の条件をクリアすれば民泊部分だけに“特定小規模施設用自動火災報知設備”という比較的値段の安い設備を入れればOKと特別に認められています。
- マンション全体の床面積が300m²未満
- マンション全体の床面積が300ｍ²以上500ｍ²未満で民泊をする部屋の面積が300ｍ²未満
（全体の床面積が450㎡の場合、他の部屋も含めて民泊部屋が299㎡まで）
これは各箇所に設置する感知器が無線で連動しており一番お金のかかる発信機、受信機、配線工事が必要なくなり、範囲も建物全体ではなくマンションの室内のみで良いため通常の自動火災報知設備より格段に安くなります。
※2024年7月の消防法改正により特定小規模施設用自動火災報知設備の設置要件が緩和されました。
（参考記事：特小自火報の設置要件が緩和！2024年消防法の改正内容を徹底解説）
出典能美防災株式会社ホームページ
3階から上の階に部屋がある場合は要注意
特定小規模自動火災報知設備を入れるには床面積の他に、“民泊をする部屋が2階から下の階にある”ことが原則になります。
要するに民泊をする部屋が2階か1階にある場合は特定小規模自動火災報知設備で認められますが、3階から上の階にある場合は建物全体に通常の自動火災報知設備を入れなければいけないかもしれないということです。
なので民泊をしようとしている部屋が何階にあるかは本当に注意しましょう。
階段の数も超大事
3階から上の階にあって建物全体に通常の自動火災報知設備を入れなければいけないのは“マンションの階段が1箇所しかない場合”です。
こういう建物は消防法で特定一階段防火対象物という建物に当てはまってしまい、建物全体に自動火災報知設備を入れなければならないと決められています。
もしマンションの階段が2箇所以上あるのであれば、特定一階段防火対象物には当てはまらないので3階から上の階の部屋でも特定小規模自動火災報知設備のみで認められます。
誘導灯
続いては「誘導灯」です。
誘導灯は人が集まる建物で火事や地震が起こった時に安全に避難ができるように誘導するための設備です。避難口に設置する「避難口誘導灯」と避難口までの通路に設置する「通路誘導灯」があります。
おそらくアナタも見覚えあるかと思います。
民泊は当然人が集まる場所になるので誘導灯は必ず必要になりますが、部屋や建物が小さい場合などは誘導標識（ステッカータイプの物）でも良いということもあるので営業する建物の所轄の消防署に確認してみてください。
参考：「民泊を始めるにあたってー総務省消防庁・住宅宿泊協会（JAVR）」
注意点その⑤「キッチンはどうなってる？」
最後はキッチンです。
まず民泊新法で営業をする場合はキッチンが無いとすることができません。
民泊新法は”普通の家に人を泊める”ことが前提で作られているため、キッチンの無いと普通の家ではないということですね。
これに対して旅館業はキッチンが無くても営業をすることができます。
普通ホテルの部屋の中にキッチンは無いのでそれと同じ条件だと考えてもらうと分かりやすいと思います。
ただ結論から言うと民泊にキッチンは絶対にあった方が良いです。
何故かと言うとホテルの部屋にキッチンが無いからこそ、そこが強力な強みになるからです。
特に長期滞在をする外国人は自炊をする人がとても多いです。
そういう人に対して充実したキッチンがある民泊はとても魅力的で価値あるものになります。
もしアナタのレンタルスペースがコンロを置いていなかったり、簡単な一口コンロしか置いていない場合はしっかりしたコンロを置いてキッチンを充実させましょう。
まとめ
今回はレンタルスペースを民泊に変える時に事故らないためにとても大事な注意点5つを解説しました。
是非この記事をガイドブック代わりにご利用ください。
最後まで読んでいただきありがとうございました！
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