【民泊の始め方】押さえておくべき基本事項5選

はじめに

空き家をどう活用しようか考えているあなたであれば一度は”民泊”として活用するということを考えたことがあるのではないでしょうか?
そして同時に「どうしたら良いのかよく分からない」ともお考えかもしれません。

今回はそんなあなたのために民泊を始めるために押さえておくべき基本事項5つを解説していきます。

是非最後まで読んでみてください!!

民泊を始めるための基本事項その①「シミュレーション」

まず大事なのがあなたの空き家で民泊を始めた場合どれくらいどれくらい売上が上がりどれくらい利益が出るのかをシミュレーションしておくことです。

これをやっておかないといざ民泊を始めたとしても全然稼げずに初期費用をいつまでたっても回収できないという事になりかねません。

シミュレーションをする時にとても大事になるのがあなたの空き家の近くでやっている民泊がどれくらい集客できているのかを調べるのがとても重要になります。さらにその民泊が一泊いくらくらいなのかもしっかり調べておきましょう。

とは言え近くに民泊がない場合もあるし何よりシミュレーションを自分でやるのはとてもハードルが高いと思います。
そう思ったら無料のシミュレーションサービスもあるので活用するのも1つの手だと思います。

いずれにしてもシミュレーションするのはとても大事なので必ずやっておきましょう。

民泊を始めるための基本事項その②「運営のやり方」

続いてこちらも大事な”運営のやり方”についてです。
こちらは大きく分けて2通りあるのでそれぞれ解説していきます。

自分で運営する

まずは全て自分で運営するというやり方です。

こちらは予約の管理や清掃、トラブル対応などを全て自分で行ないます。
当然手間はかかりますが全てあなたのマンパワーで補えるため費用は最小限で済みます。

あなたが空き家に自分で住みながら運営したり、空き家の近くに住んでいる場合にはとても良い運営のやり方だと思います。

運営代行会社に任せる

もう1つは運営代行会社に運営を任せるというやり方です。

こちらは先程話した予約の管理や清掃、トラブル対応などを全て代行でやってくれるためあなたが空き家に住んでいなかったり空き家のある場所が遠くて自分で対応するのが難しい場合に良いやり方だと思います。

一般的に運営代行の費用は売上の20%~30%かかると言われています。
なのであなたが掛けられる費用と手間を考えながら決めていくと良いでしょう。

また、世の中には運営代行の会社はたくさんあるのでそれぞれ比較検討して決めるのが良いと思います。
ちなみに先程話したシミュレーションについてはほとんどの会社はやってくれます。

民泊を始めるための基本事項その③「届出と許可」

続いては””届出と許可”です。
民泊を始めるためには当然ですが国に認めてもらわなくてはなりません。
そのために必要な手続きは大きく分けて3種類なのでそれぞれ解説していきます。

旅館業の許可申請

まず一番シンプルなのが旅館業の許可を申請するやり方です。
この許可が認められるとあなたの空き家が旅館業法という法律で宿泊施設と認められるため当然年間365日営業することができます。

ただ、この旅館業の許可申請をするには色々とハードルがあるのであなたの空き家がそもそも申請すら受け付けてもらえない可能性もあります。

それについてはこちらの記事で詳しく解説しているので是非読んでみてください。
【旅館業法改正対応記事】ゲストハウス・民泊開業に必須な旅館業許可を取るまでのハードルって?

旅館業許可申請に必要な主な書類
  • 登記事項証明書
  • 状況見取り図
  • 配置図・平面図
  • 構造設備の仕様図
  • 仕様承諾書
  • 水質検査成績書
  • 土地・建物登記簿謄本
  • 検査済証

住宅宿泊事業(民泊新法)の届出

続いて世間では民泊新法と呼ばれている住宅宿泊事業の届出をするというやり方です。

これは旅館業の許可申請に比べるとハードルは低いのですが届出が受理された場合でも営業できるのは最大で年間180日までとなります。

こちらについても詳しく解説した記事を書いているので是非読んでみてください。
【徹底比較】旅館業VS住宅宿泊事業

住宅宿泊事業の届出に必要な主な書類
  • 住宅の登記事項証明書
  • 住宅の図面
  • 消防法令適合通知書
  • 身分証明書
  • 住宅宿泊管理業者から交付された書面の写し(管理委託する場合)
  • 法人の定款、法人の登記事項証明書(法人の場合)

特区民泊の認定

最後に特区民泊です。
こちらは政府が国家戦略特区として指定した地域で認定を受ければ民泊を運営できるというやり方です。基本的には年間365日運営することができます。

対象エリアは以下になります。
・新潟県新潟市
・千葉県千葉市
・東京都大田区
・福岡県北九州市
・大阪府全域

このエリアに空き家をお持ちであればこのやり方でやるのがオススメです。

特区民泊の認定申請に必要な主な書類
  • 申請書
  • 住民票の写し
  • 定款または寄附行為及び登記事項証明書(法人の場合)
  • 施設の構造設備を明らかにする図面

民泊を始めるための基本事項その④「初期費用」

続いてはとても大事な初期費用です。
ここまで説明してきたこともここを基準に考えていくことが多いので詳しく解説していきます。

行政書士に申請、届出を頼む場合の費用

こちらは先程お話しした許可申請や届出を自分でやる場合は必要ありません。
ただ、かなり多くの書類や知識が必要になるためこのような手続きを行政書士の人に依頼するという人が多いので相場を書いておきます。

住宅宿泊事業の届出の代行費用相場

20万円~30万円

旅館業の許可申請の代行費用相場

30万円~40万円

旅館業の許可申請の方が難易度が高いため一般的に相場も高くなっています。
また、特区民泊については旅館業の許可申請と同じくらいと考えておいて良いと思います。

こちらも運営代行会社と同じようにいくつかの行政書士事務所を比較して決めるのがオススメです。

工事費用

民泊の営業を可能にするための工事費用相場

50万円~200万円

こちらは”普通に住める状態の空き家”で民泊営業をするのに必要な工事をする際の相場になります。
それ以外の工事については別途費用がかかると考えてください。

工事内容としては
・消防設備工事
・避難のための区画分けをする工事
・監視カメラ取り付け工事
・インターネット工事
などになります。

その他のリノベーション工事についてはこちらの記事で解説しています。
【保存版】空き家リノベーションの際に知っておくべき工事費用ランキング4選

家具家電などの費用

民泊を始めるのに必要な家具家電費用相場

50万円~80万円

民泊を始めるには当然家具家電を揃えておかなくてはなりません。
こちらは意外と初期費用を考える際に忘れがちなので注意が必要です。

必要な家具家電
・ベッド
・マットレス
・ソファ
・テーブル
・ダイニングセット
・レンジラック
・カーテン&レース
・ラグor絨毯
・冷蔵庫
・洗濯機
・テレビ
・炊飯器
・電子レンジ
・電気ケトル
・ドライヤー
・掃除機
・アイロン&アイロン台
など

民泊を始めるための基本事項その⑤「地域ごとの上乗せ規制」

最後は”地域ごとの上乗せ規制”です。
基本的には国の法律を守って手続きをすれば民泊を始めることは出来るのですがたまにイジワルな自治体の地域がありさらに上乗せで規制をしているんです。

例えば東京都の台東区で住宅宿泊事業の届出をして運営をする場合、管理者が常駐していないと実質週末しか営業することができず、これだと国が決めている年間180日には遠く届きません。

その他の地域でも上乗せの条例があるところがあるのであなたの地域にもないかしっかり空き家のある地域の自治体に確認しておくことをオススメします。
参考サイト:各自治体の窓口案内(条例等の状況等)

東京23区の住宅宿泊事業(民泊新法)の上乗せ規制

千代田区 家主滞在型or常駐で文教地区等・学校等周辺以外の地域は制限なし
その他地域は金土のみor営業不可
中央区 土日のみ営業可
港区 家主居住型は制限なし
住居専用地域・文教地区の家主不在型は営業期間に制限あり
新宿区 住居専用地域は金土日のみ営業可
共同住宅は住民と施設の動線を分ける必要あり
文京区 住居専用地域・文教地区は金土日のみ営業可
届出の15日前までに近隣住民に通知が必要
台東区 家主滞在型or常駐は制限なし
その他は土日祝・年末年始のみ営業可
墨田区 なし
江東区 土日のみ営業可
品川区 商業地域・近隣商業地域(文教地区を除く)は制限なし
その他は土日のみ営業可
目黒区 金土のみ営業可
届出の15日前までに近隣住民に通知が必要
大田区 住居専用地域、工業地域は不可
世田谷区 住居専用地域は土日祝のみ営業可
渋谷区 住居専用地域・文教地区は営業期間に制限あり
中野区 住居専用地域は金土日祝のみ営業可
杉並区 住居専用地域での家主不在型は金土日祝、祝前日のみ営業可
豊島区 なし
北区 なし
荒川区 土日のみ営業可
板橋区 住居専用地域は金土日祝、祝前日のみ営業可
(家主居住型は規制対象外の場合あり)
練馬区 住居専用地域は金土日祝、祝前日のみ営業可
届出の15日前までに近隣住民に通知が必要
足立区 住居専用地域は金土日祝のみ営業可(年末年始を除く)
葛飾区 なし
江戸川区 なし

東京23区の旅館業法の上乗せ規制

自治体 常駐義務 フロント設置義務 駆けつけ要件 鍵渡し
千代田区 あり あり 常駐 直接対面
中央区 あり あり 常駐 直接対面
港区 なし なし 10分以内 キーボックス不可
新宿区 なし なし 10分以内 キーボックス不可
文京区 なし なし 徒歩10分以内 直接対面
台東区 あり なし 常駐 キーボックス不可
墨田区 なし なし 徒歩10分以内 キーボックス不可
江東区 なし なし 徒歩10分以内 キーボックス不可
品川区 なし なし 10分以内 制限なし
目黒区 なし あり(施設外可) 10分以内 直接対面
大田区 なし なし 10分以内 制限なし
世田谷区 なし なし 10分以内 キーボックス不可
渋谷区 なし なし 10分以内 キーボックス不可
中野区 なし なし 10分以内 キーボックス不可
杉並区 なし なし 徒歩10分以内 制限なし
豊島区 なし なし 10分以内 直接対面
北区 あり あり 常駐 直接対面
荒川区 あり なし 常駐 直接対面
板橋区 なし なし 徒歩10分以内 直接対面
練馬区 あり なし 常駐 直接対面
足立区 あり なし 常駐 制限なし
葛飾区 なし なし 徒歩10分以内 制限なし
江戸川区 あり なし 常駐 制限なし

旅館業の場合フロントが必要になりますがタブレット端末などのICT設備を設置すれば多くの自治体で省略することができます。
ただ、そのためにはチェックインや鍵渡し、名簿の記入などに漏れがないよう、常にカメラで監視し、緊急時に駆けつけられる体制を整えておく必要があります。

駆けつけ要件は自治体によって違い、徒歩10分以内と厳しい自治体もあれば、移動手段問わず10分以内ならOKとする自治体もあります。

まとめ

今回はあなたが空き家を活用して民泊を始めるために押さえておくべき基本事項を5つ解説してきました。基本事項とは言え十分ややこしいと感じたのではないでしょうか?
残念ながらこれを掘り下げていくとさらにややこしい事が色々と出てきます(笑)

それでももっと掘り下げたいということであれば他の記事でより詳しく書いているので是非読んでみて下さい。
ややこしい話を出来る限り分かりやすく解説しています。

最後まで読んでいただきありがとうございました!!

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